澳门欲打造国际会展中心

澳门欲打造国际会展中心

日前，拉斯维加斯金沙集团股份有限公司宣布将进一步拓展其在澳门的展览业务。目前，由该集团投资18亿美元的金光大道“威尼斯人酒店”已动工兴建，预计在 2007年底完工。届时，它将为澳门新增加10万平方米的会议展览场地，彻底缓解目前澳门所面临的展馆缺乏问题。

新展馆带来发展契机

据了解，“威尼斯人酒店”包括7个度假村、3000间酒店套房及10万平方米会议展览场地。新展馆落成后，澳门会展业发展将得到实质性进步。据澳门会议展览协会透露，酒店落成后第一年，新展览中心就将迎来10余家中外商贸展览组织合作者和共计数十次会议展览活动，而每个展览预计将会吸引5000至2万人次入场。

今年5月，金沙集团就已经与5项代表了10多种不同形式活动的多年度商贸展览达成协议，和其他多家展览组织的合作也已进入磋商阶段，预期将在今年年底签署协议。随着新酒店新会展中心的落成，限制了澳门会展业发展多年的场地匮乏问题无疑将得到明显缓解。“借此契机，澳门还将逐步引进知名会展品牌，力争发展成为区域国际会展中心。”澳门博览集团董事总经理、澳门会议展览协会秘书长何海明表示。

据介绍，2004年澳门会展行业收入低于1亿澳门元，但到2008至2010年，澳门会展行业直接收入预计将达到8亿澳门元。借助金沙集团带来的难得机会，澳门会展业有望成为全球最富活力、会展经济增长最快的区域之一。

搭建经贸、产业转移的平台

说起澳门会议展览业的前景，何海明认为“首要的就是把握政策优势”。

行政长官何厚铧在澳门2006年施政报告中就已明确表示，特区政府将启动会展及奖励旅游促进机构，积极推动会展业发展。由于政府鼓励外来投资，当地税制简单、税率低，再加上澳门本身就是旅游城市，基础设施完善，都为其营造了一个自由开放的经济体系。

其次就是地理优势。以澳门为中心5个小时航程内有30亿人口；在2小时经济圈内，还可以轻松抵达国际金融中心香港和珠三角的任何城市。第三，就是国际经贸平台优势。葡语系国家有2.2亿人口，而澳门就是我国内地与这些葡语系国家经济交流的最佳平台。此外，近年来澳门还逐步搭建起了一个世界华商和粤西地区的服务平台，现阶段则致力将其延展到整个珠三角地区。第四，是旅游资源优势。澳门历史城区的申遗成功吸引了全世界的目光，据统计，2005年赴澳游客已超过 2000万人次。

“澳门的潜力就在于旅游和娱乐消闲优势，可通过博彩娱乐业，吸引国外的大型商会以及行业组织的大型年会过来举行，再配合会议举办一些专题性较强的展览，由此配套的专业贸易展也就应运而生了。”何海明表示。

会展业发展任重道远

在澳门会展业迎来前所未有发展机遇的前夜，何海明还表示了对当地会展人才匮乏问题的担忧：“2007年金光大道新会展中心开幕以后，澳门必须拥有数千名自己的专业从业人员。”对此，澳门特区政府已与多所大专院校合作，未来几年将培养超过4000人的会展专业人才及相关技术人员，以应对澳门明天的会展业发展。

同时，澳门还面临着与珠三角其他城市的竞争。目前，香港的会展之都地位随着机场新展馆的落成得到进一步加强，广州、深圳两大新会展中心也相继落成投入运作，并有不少国际会展品牌相继入驻。无疑，想要打造成为国际会展中心，澳门会展业依然任重而道远。

copy/paste 宋鸿兵 文章, 仔细学习

美国非银行类金融机构房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的前高级咨询顾问、《货币战争》作者宋鸿兵进行深入分析，是为21世纪北京圆桌第145期。

　　早在1970年代，美国的银行业就已经开始相互买卖房地产按揭贷款的债权。1970年由美国吉利美(Ginnie Mae)首创世界第一个按揭抵押债券MBS(Mortgage Backed Securities)。他们将条件非常接近的许多按揭债务集成在一起打包，然后制成标准的凭证，再将这些有按揭债务作为抵押的凭证卖给投资人，债务利息收入与债务风险也同时“传递”(Pass-throughs)给投资人。后来，联邦国民住房抵押贷款协会(Fannie Mae，房利美)也开始发行标准化的MBS债券。

　　当银行系统使用MBS债券方式迅速从被按揭贷款套牢30年的困境中释放出来时(通常只有几个星期的时间)，同时将全部风险转嫁给了社会。



　　在MBS的启发下，一个更为大胆的想法被实践出来，即资产抵押债券(ABS，Asset Backed Securities)。银行家们想，既然有未来固定本息收益做抵押的MBS能够红火，那推而广之，一切有未来现金流做抵押的资产都可以使用同样的思路进行证券化，这样的资产包括：信用卡应收账款、汽车贷款、学生贷款、商业贷款、汽车飞机厂房商铺租金收入，甚至是专利或图书版权的未来收入等等。

　　资产证券化的本质就是，只要能够透支的，都可以今天就变现。ABS市场规模近年来迅速膨胀，从2000年到现在规模已经增加了两倍，达到了19.8万亿美元的惊人规模。

次级和ALT-A按揭贷款：资产毒垃圾　　

　　银行家的胃口永难满足，当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，他们又将眼光盯上了原本不合格的人。这就是美国600万贫困或信誉不好的穷人和新移民。

　　美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(Prime Market)，“ALT-A”贷款市场，和次级贷款市场(Subprime Market)。

　　次级市场总规模大致在1.3万亿美元左右，其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在5000-6000亿美元之间。显然，这是一个高风险的市场，其回报率也较高，它的按揭贷款利率大约比基准利率高2%-3%。

　　次级市场的贷款公司更加“拥有创新精神”，它们大胆推出各种新的贷款产品。这些贷款的共同特点就是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。新产品深受追捧的主要原因有二：一是人们认为房地产会永远上涨，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；二是认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。

　　“ALT-A”贷款的全称是“Alternative A”贷款，它的对象是那些信用记录不错或很好，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的人。这类贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”，而且利润可观，毕竟贷款人没有信用不好的“前科”，其利息普遍比优质贷款产品高1%到2%。

　　“ALT-A”贷款并不比次级贷款更安全。自2003年以来，“ALT-A”贷款机构在火热的房地产泡沫中，为了追逐高额利润，丧失了起码的理性，许多贷款人根本没有正常的收入证明，只要自己报上一个数字就行，这些数字还往往被夸大，因此“ALT-A”贷款被业内人士称为“骗子贷款”。

　　贷款机构还大力推出各种风险更高的贷款产品。如无本金贷款产品是以30年Amortization Schedule分摊月供金额，但在第一年可提供1%到3%的超低利息，而且只付利息，不用还本金，然后从第二年开始按照利率市场进行利息浮动，一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7.5%。

　　选择性可调整利率贷款则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供，差额部分自动计入贷款本金部分，这叫做“Negative Amortization”。因此，贷款人在每月还款之后，会欠银行更多的钱。这类贷款的利率在一定期限之后，也将随行就市。

　　到现在为止，“ALT-A”拖欠率比起已经冒烟的次级贷款市场来还不太明显，但是其潜在的危险甚至比次级市场还要大。“ALT-A”的贷款协议中普遍“埋放”了两颗重磅定时炸弹，一旦按揭贷款利率市场持续走高，而房价持续下滑，将自动引发这个市场的内爆。
　在前面提到的无本金贷款中，当利率随行就市后，月供增加额不超过7.5%，这道最后防线让许多人有一种“虚幻”的安全感。但是这里面有两个例外，也是两个重磅炸弹，第一颗炸弹名叫“定时重新设置”(5 year/10 year Recast)。每到5年或10年，“ALT-A”贷款人的偿还金额将自动重新设置，贷款机构将按照新的贷款总额重算月供金额，贷款人将发现他们的月供金额大幅度增加了，这叫做“月供惊魂”(Payment Shock)。由于Negative Amortization的作用，很多人的贷款总债务在不断上升，他们唯一的希望是房地产价格不断上扬才能卖掉房子解套，否则将会失去房产或吐血甩卖。第二颗炸弹就是“最高贷款限额”，人们固然可以暂时不去考虑几年以后的定时重设，但是“Negative Amortization”中有一个限制，就是累积起来的欠债不得超过原始贷款总额的110%到125%，一旦触及这个限额，又是自动触发贷款重设。这是一个足以要人命的定时炸弹。
次级贷款CDO：浓缩型资产毒垃圾　　

　　次级房贷和ALT-A贷款这两类资产毒垃圾的总额为2.5万亿美元。这些资产毒垃圾必须从次级房贷银行系统的资产账目表上剥离掉，否则后患无穷。怎样剥离呢？就是通过资产证券化。

　　本来以次级房贷为抵押品的MBS债券易生成但难脱手，因为美国大型投资机构如退休基金、保险基金、政府基金的投资必须符合一定的投资条件，即被投资品必须达到穆迪或标普的AAA评级。次级房贷MBS显然连最低投资等级BBB也不够，这样一来，许多大型投资机构就无法购买。正是因为其高风险，所以其回报也比较高，华尔街的投资银行一眼就看中了资产毒垃圾的潜在高投资回报。

　　于是投资银行开始介入这一高危的资产领域。

　　投资银行家们首先将“毒垃圾”级别的MBS债券按照可能出现拖欠的几率切割成不同的几块(Tranche)，这就是所谓的CDO (Collateralized Debt Obligations)债务抵押凭证。其中风险最低的叫“高级品CDO”(Senior tranche，大约占80%)；风险中等的叫“中级品CDO”(Mezzanine，大约占10%)；风险最高的叫“普通品CDO”(Equity，大约占10%)。分装在不同的“礼品盒里”，经过华尔街投资银行这样一番打扮，原先丑陋不堪的资产毒垃圾立刻变得熠熠生辉光彩照人。

　　当投资银行家手捧精美的礼品盒再次敲开资产评级公司大门时，连穆迪标普们都看傻了眼。穆迪标普们大笔一挥，“高级品CDO”获得了AAA的最高评级。　　

　　作为毒垃圾承销商的投资银行们拿到CDO评级之后，又马不停蹄地来找律师事务所建立一个“专用法律实体”(SPV，Special Purpose Legal Vehicle)，这个“实体”照规矩是注册在开曼群岛(Cayman Island)以躲避政府监管和避税。然后，由这个“实体”将资产毒垃圾买下来并发行CDO，这样一来投资银行可以从法律上规避“实体”的风险。

　　投资银行们决不想长期持有这些毒垃圾，他们的打法是迅速出手套现。推销“高级品CDO”因为有了AAA的最高评级，再加上投资银行家的推销天赋，自然是小菜一碟。购买者全都是大型投资基金和外国投资机构，其中就包括很多退休基金、保险基金、教育基金和政府托管的各种基金。但是“中级品CDO”和“普通品CDO”就没有这么容易出手了。投行们虽然费尽心机，穆迪标普们也不肯为这两种“浓缩型毒垃圾”背书，毕竟还有个“职业操守”的底线。

　　如何剥离烫手的“浓缩型毒垃圾”呢？投行们煞费苦心想出了一个高招，成立对冲基金！　

投资银行们拿出一部分“体己”银子敲锣打鼓地成立了独立的对冲基金，对冲基金则以“高价”从“本是同根生”的投行那里购进“浓缩型毒垃圾”CDO资产，这个“高价” 被记录在对冲基金的资产上作为“进入价格”(Enter Price)。于是投资银行从法律上完成了与“浓缩型毒垃圾”划清界限的工作。

　　对冲基金的基本特点就是高风险和高杠杆运作。对冲基金经理来找商业银行要求抵押贷款，抵押品嘛就是市场正当红的“浓缩型毒垃圾”。贷款的杠杆比率为5到15倍！

　　次级贷款银行负责生产，投资银行、房利美和房地美公司负责深加工和销售，资产评级公司是质量监督局，对冲基金负责仓储和批发，商业银行提供信贷，养老基金、政府托管基金、教育基金、保险基金、外国机构投资者就成了资产毒垃圾的最终消费者。这个过程的副产品则是流动性全球过剩和贫富分化。一个完美的资产毒垃圾生产链就这样形成了。国际清算银行的统计是：2007年第一季度发行了2500亿美元的CDO；2006年全年发行了4890亿美元的CDO。

部分留在投行们手中的“浓缩型毒垃圾”资产尚未出现严重的违约问题，每月的利息收益还算稳定。但未来很有可能会出现风险。怎么办呢？他们需要为这种不妙的前景找条出路，为将来的违约可能买一份保险，这就是信用违约掉期(CDS，Credit Default Swap)，将违约风险转嫁给别人。

　　华尔街金融创新的想象力似乎没有尽头。Fitch的统计显示，2006年信用类衍生市场达到了50万亿美元的惊人规模。从2003年到2006年，这个市场爆炸性地成长了15倍！目前，对冲基金已经成为信用类衍生市场的主力，独占60%的份额。

　　另外，BIS统计显示2006年第四季度新发行了920亿美元的“合成CDO”，2007年第一季度发行量为1210亿美元的“合成CDO”，对冲基金占了33%的市场份额。谁是这个高纯度浓缩型毒垃圾市场的主力呢？令人惊讶的结果表明是包括养老保险基金和外国投资人在内的“保守型基金”，而且这些资金居然是集中投在“合成CDO”之中最有毒的“普通品合成CDO”之中。　　

　　资产评级公司：欺诈的同谋　　

　　在所有的次级贷款MBS债券中，大约有75%得到了AAA的评级，10%得了AA，另外8%得了A，仅有7%被评为BBB或更低。而实际情况是，2006年第四季度次级贷款违约率达到了 14.44%，今年第一季度更增加到15.75%。随着接近今明两年2万亿美元的利率重设所必然造成的规模空前的“月供惊魂”，次级和ALT-A贷款市场必将出现更高比率的违约。从2006年底到现在，已经有100多家次级贷款机构被迫关门。这仅仅是个开始。美国抵押银行家协会近日公布的调查报告显示，最终将可能有20%的次级贷款进入拍卖程序，220万人失去他们的房屋。

　　被穆迪、标准普尔等资产评级公司严重误导的各类大型基金投资人，以及监管部门纷纷将评级公司告上法庭。俄亥俄州的检察官马克·德安(Marc Dann)怒斥“这些评级公司在每笔次级贷款MBS生成的评级中都大赚其钱。他们持续给这些(资产毒垃圾)AAA的评级，所以他们实际上是这些欺诈的同谋。”　　

　　对此，穆迪反驳道“我们的意见是客观的，而且没有强迫大家去买和卖。”穆迪的逻辑是，我们只是说说，你们别当真啊。气得七窍生烟的投资人则认为，对于像 CDO与“合成CDO”这样极端复杂和价格信息相当不透明的产品而言，市场信赖并依靠评级公司的评价，怎可完全不认账呢？

中国要不要帮华尔街救火？　　

　　究竟谁持有资产毒垃圾呢？这是一个华尔街非常敏感的问题。据估计到2006年底，对冲基金手上持有10%，退休基金持有18%，保险公司持有19%，资产管理公司有22%。当然还有外国投资者。他们也是MBS、CDS和CDO市场的生力军。2003年以来，外资金融机构在中国“隆重推出”的各种“结构性投资产品”中有多少被这些“资产毒垃圾”所污染，恐怕只有天知道。　　

　　中国今后大概不能再真心实意地迷信穆迪们的评级了，对于华尔街投资银行的如簧巧舌恐怕也需要“听其言，观其行”。外汇投资公司可能需要加强一下资产选择甄别的工作，并且在委托国际资产管理公司进行投资之后，有必要进行全程密切监督。

　　对于外汇投资公司而言，问题的关键在于现在要不要帮华尔街去救火。以现在火势蔓延的速度而言，如果投进次级MBS或CDO市场的话，这些钱风险很高。当然，有时候不能只算经济账，如果其它方面能够获得实实在在的重大国家利益补偿，必要的利益交换也可以考虑，不过要补在明处。

深圳房产投资资金抄珠海房...

深圳房价飞涨的影响力，绝不会仅仅局限于深圳市。相邻而居的珠海市，正在承受深圳房价飞涨的强大辐射。有消息称，近来在珠三角广州、东莞、惠州等地频频出手购入楼盘的炒房团，又杀近了楼价“洼地”——珠海。据业内人士透露，深圳客户现在占了整个珠海楼市销售的一半以上，他们最喜欢购入的就是海景房。

　　据《中华工商时报》报道，在位于珠海市香洲区凤凰山下一个楼盘的样板间，有两对来自深圳的看房者夫妻。面对这里依山望海的海景房，他们无不喜形于色；面对售楼小姐的报价，他们竟然异口同声：不过才10000多元，便宜。这样的价格就能看到海景，要是在深圳，只能去做梦了。

　　售楼小姐称，这个正在收尾的地产项目，多是140平方米的大房间，其楼盘销售已接近尾声，她称自己每天接待的购房者中来自深圳的有4、5位，周末就更多了。几天前，一位深圳的购房者一次就订购了两套各158平方米的房子。

　　该楼盘其中一栋位置最好的顶楼房，价格达到了16000元/平方米。不过，仔细观察珠海的房地产市场，近年来的持续上涨实际上就是主旋律，不少楼盘的价格与当初相比，房价翻了2至3倍。

　　日前珠海市统计局和珠海市房产登记中心联合发布的珠海6月份房价情况报告显示，珠海6月份房价大幅上涨，新建商品住宅交易均价达5342元/平方米，比5月份的4932元/平方米上涨了410元/平方米，香洲区商品房预购均价则接近7000元/平方米。

　　根据该报告，6月份，珠海全市商品房预售均价6104元/平方米，比去年12月上涨22%。其中主城区香洲区均价为6928元/平方米，比去年年底上涨25%；斗门区3220元/平方米，上涨10%，金湾区3062元/平方米，上涨26%。

　　同时公布的新建商品住宅交易均价显示：香洲区6月份为6341元/平方米，斗门区为2885元/平方米、金湾区2455元/平方米，比去年12月分别增长了21%、17%和19%。

　　在一手楼价格上涨的同时，二手房的价格也出现了不同程度的上涨。6月份珠海市二手住宅交易价格3118元/平方米，对比去年12月上涨 12.38%，其中香洲区3408元/平方米，上涨10.08%；斗门区1147元/平方米，上涨11.57%，金湾区1149元，上涨27.85%。

　　目前，已有“满堂红”等多家活跃于珠三角地区的房屋中介机构，纷纷登陆珠海，门挨门、脸对脸地扎堆于市区各大型楼盘的附近。外地连锁中介机构的进入，本土同行门店的快速扩张，无不描述了一个市场的空前活跃和竞争激烈。对于6月份珠海市单月房价上涨410元的速率，有业内人士表示极为正常。

　　针对珠海房价为何快速上涨的问题，也有分析人士认为，近一阶段，有相当一部分房产的买家是由股市转战而来。一个更为重要的信息是，深圳购房者正在涌入珠海楼市。因而，有不少业内人士更倾向认为，外地客户、特别是深圳客户来珠海买房，抬升了珠海的房价。

　　据悉，深圳楼市今年以来一直连创新高，5月份全市商品房成交均价就达到了14223元/平方米。由于珠海房价相对于深圳的“洼地”效应，许多深圳人前来珠海置业。事实上，两个城市间便利的交通网络，“早出晚归”的两地人，在珠海早已是一个常见的现象了。只不过，由于深圳市房价的持续走牛，把一些本来犹豫不定的“深圳人”逼到珠海安家置业了。

MBS OF USA, ^_^

美国财政部发表的研究报告显示，过去12个月，中国是美国抵押贷款证券的最大投资者。截至去年6月底，中国投资机构购买了总值1075亿美元的美国抵押贷款证券。同期，整体来说，亚洲区的投资者总共投资了2260亿美元的美国抵押贷款证券。

　　高盛：最可能受到伤害的是中国银行

　　美国之音指出，美国的次级房贷危机正在逐渐扩大到世界其他地区的投资者，国际信贷评级机构穆迪公司最近表示，亚洲的银行不会受到美国次级房贷危机的强烈冲击。不过，美国大型投资银行高盛公司说，中国大陆在香港上市的大银行可能受到美国房贷危机的负面影响，因为这些银行在香港上市后向外国的证券市场进行了大规模的投资。

　　高盛公司说，最可能受到伤害的是中国银行。中国银行是中国的第二大银行，也是中国最大的经营外汇业务的银行。据高盛公司估计，中国银行去年向美国证券市场投资901亿美元，这个数字占它向外国证券市场全部投资的53.4%，占其全部盈利资产的19.3%。

　　中国最大的银行工商银行和第三大银行建设银行去年向美国证券市场投资的规模要略小一些。据高盛公司估计，工商银行对美国证券的投资为256亿美元，建设银行为393亿美元。美国证券在工商银行全部外国证券投资中占7.7%，在其全部盈利资产中占3%。中国建设银行所持有的美国证券占其所有外国证券投资的17%，在其全部盈利资产中占6.1%。

　　高盛公司说，中国这些银行的投资可能包括美国次级房贷支持的证券。目前，高盛公司正在试图搞清楚中国的银行在这方面到底蒙受了多大损失。美国财政部刚刚公布的一份研究报告也显示，中国在过去一年里是美国抵押贷款支持的证券的最大投资者。

　　因此，亚洲投资者对于美国次级房贷危机可能波及亚洲地区深感不安。上星期五（8月3日），在高盛公司发出警告之后，中国银行在香港上市的股票急剧下跌了2.26%。针对这种情况，中国银行正努力淡化投资人的担心。

结论: 按照亏损10%来说10.75亿USD, ....不少的数字啊...至少一个航空母舰!